|
 |
土地增值稅的計算 |
| |
一．漲價總數額的計算
以土地移轉時之申報移轉現值減除前次移轉現值(或原規定地地價)乘以物價指數如有土地改良費，亦應一併減除。
(一)申報移轉現值：可用下列二種價格擇一為申報移轉現值。
1.契約總價值：買賣雙方簽訂之契約價格，即實際交易價格。
2.公告土地現值：為每年七月一日地政機關公告之每平方公尺土地現值乘以移轉土地面積。
但契約總價值經審核低於公告土地現值者，得由主管機關照其申報之契約總價值收買
或照公告土地現值徵收土地增值稅。
(二)前次移轉現值或原規定地價
1.即該筆土地前一次移轉時向稅捐機關申報之移轉現值，如果沒有移轉過的土地就以政府第一次辦理規定地價之地價為準。
2.前次移轉現值或原規定地價，應按申報時最新公告之臺灣地區消費者物價指數調整之。
(三)土地改良費用有下列幾項
1.改良土地費用
2.已繳納之工程受益費
3.土地重劃費用
4.因土地使用變更而無償捐贈一定比率作為公共設施用地之公告現值。
二．應納稅額的計算
(一)一般用地稅率
土地增值稅一般用地稅率有三種級距：
1.第一級稅率百分之四十：
土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值( 按臺灣地區消費者物價總指數調整後 )未達百分之一百者】×稅率(四十％)。
2.第二級稅率百分之五十：
土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值( 按臺灣地區消費者物價總指數調整後 )在百分之一百以上未達百分之二百者】×稅率( 五○％ )減累進差額( 按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值×○.一○)。
3.第三級稅率百分之六十：
土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值( 按臺灣地區消費者物價總指數調整後 )在百分之二百以上者】×稅率〈六○％〉減累進差額( 按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值×○.三○ )。
例如：
張三有一筆土地，面積一○○平方公尺，申報移轉時每平方公尺公告土地現值為五萬元，上次取得土地之申報移轉現值每平方公尺一萬元，最新公告之臺灣地區消費者物價指數為百分之二百，曾經繳納工程受益費十萬元，張三出售時要繳納之土地增值稅計算公式如下：
(1)申報現值總額-前次移轉時所申報之現值總額x臺灣地區消費者物價指數－土地改良費用(工程受益費)＝土地漲價總數額(50,000元×100)-(10,000元×100×200％)-100,000元＝2,900,000元
(2)漲價倍數之計算=土地漲價總數額÷(前次移轉時所申報之現值總額×台灣地區消費
者物價指數)
(3)土地漲價總數額x稅率-累進差額=應徵稅額
2,900,000元 ×50％－(2,000,000×0.1)＝1,250,000元
(二)自用住宅用地稅率百分之十
前揭例題如為自用住宅用地，則其應納稅額為
2,900,000 ×10％＝290,000元
(三)自九十一年二月一日起二年內，土地增值稅減徵百分之五十
1.一般用地要繳納之土地增值稅計算公式如下:
(1)申報現值總額-前次移轉時所申報之現值總額×台灣地區消費者物價指數-土地改良費 用(工程受益費)＝土地漲價總數額
(50,000元×100)－(10,000元×100×200％)－100,000元＝2,900,000元
(2)漲價倍數之計算＝土地漲價總數額÷(前次移轉時所申報之現值總額×台灣地區消費 者物價指數)
(3)土地漲價總數額x稅率-累進差額=查定稅額
2,900,000元×50％－(2,000,000×0.1)＝1,250,000元
(4)查定稅額×(1－減徵率)＝應納稅額
1,250,000元×(1－50％)＝625,000元
2.自用住宅用地要繳納之土地增值稅計算公式如下: 前揭例題如為自用住宅用地，漲價總數額為2,900,000元
(1)土地漲價總數額x稅率(10％)＝查定稅額
2,900,000元 ×10％＝290,000元
(2)查定稅額×(1－減徵率)＝應納稅額
290,000元×(1－50％)＝145,000元
三．申報期限
土地所有權移轉或設定典權時，雙方當事人應在訂定契約後三十日內，向土地所在地之稅捐機關申報土地移轉現值，如逾期申報，則以稅捐機關收件日當期之公告土地現值為 移轉現值核定應納之土地增值稅。
例如：
張三與李四在民國八十六年六月廿日訂定土地買賣契約，約定以契約日之土地公告現值 一二○萬元為移轉現值申報土地增值稅，該筆土地之公告土地現值於八十六年七月一日調漲為一五○萬元，如果張三與李四在訂定契約後三十日內，即在八十六年七月廿日前向稅捐機關申報土地增值稅，則以訂約日之公告土地現值一二○萬元為準，計徵土地增 值稅，如果張三與李四逾八十六年七月廿日申報( 假設於八月十日 )才向稅捐機關申報 土地移轉現值，則以收件日當期之公告土地現值即一五○萬元為移轉現值計徵土地增值 稅。
四．下列土地移轉時，可以免徵或不課徵土地增值稅
(一)免徵
1.各級政府出售或依法贈與之公有土地及各級政府受贈之私有土地。
2.因繼承而移轉之土地。
3.私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地。
4.被徵收之土地。
5.公共設施保留地尚未被徵收前移轉者。
6.依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願按公告土地現值之價格售與需地機關者。
7.金融機構經財政部許可合併者，被合併之商業銀行因行使抵押權而承受之土地。
(二)不課徵
1.配偶相互贈與之土地。
2.作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅 |
|
 |
|
|
 |
|
|
 |
資訊 |
|
 |
消費 |
|
|
|
|
|
休閒 |
|
|
|
|
娛樂 |
|
|
|
|
|
|
 |
企業 |
|
|
|
|
|
 |
 |
|
|
|
景氣不好!
創業好時機 |
|
當不景氣時，屋主本身收入銳減，房客因不景氣也退租，而屋主每個月都要繳房貸，台灣屋主購買房地產有貸款的比率至少70%以上，在收入銳減又收不到房租的雙重壓力下，屋主不急才怪，出租出售網路廣告因而逆勢成長，就是您創業的好時機，本站與168k全國45個
聯鎖網站，特別成立房屋廣告
『廣告經紀商---詳細說明】
『區域房客帶看---詳細說明】 |
|
服務電話:02-2571-1316
行動電話:0982-876-276(亞太)
0939-276-276(台哥大)施先生 |
|
|
|
|
